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开发商就以上问题需要进行阶段性决策。只有结合市场调研成果和专业建议进行深度决策，才可能最大限度地保证项目决策实施的安全性。特别是对购物中心这种投资规模大，操作复杂、投资回报期较长的项目来说，这些进一步决策的效率将直接影响招商进度以及项目的竞争力。当然，购物中心所面对的主力商的招商以及其他商家对开发商的要求是不同的。
对购物中心项目来说，不同项目有着完全不同的市场外部环境和内部条件。面对不同的市场规则，其发展规模的标准只能是：以项目的定位及运营管理策略为基础，来决定项目所在位置市场所能承接的，能获得项目最大利润率的规模。
通常，我们在咨询服务报告中就项目可发展规模进行论证，但很少有开发商重视。他们纯粹从感性的角度想象项目的品牌价值，规模效应等等，可能为了轰动效应而盲目追求项目的最大，这种思维方式绝对不是科学理性的决策方式，它也给开发商带来了巨大的风险。目前已经有很多开发商从当初的冲动决策中尝到苦头。
另外，对于购物中心规模等方面的决策，开发商不是不愿意客观地进行决策，关键在于绝大数购物中心招商团队和咨询服务商在规模决策方面也缺乏足够的专业水准。
从经济学的角度来看，购物中心项目的规模小于某个规模水平时，其利润随项目的增加而增加；当达到临界规模后，其利润最高；当超过该规模后，项目的利润不增反降。所以，做购物中心的开发商必须深刻认识到这一点，否则会产生规模不适当的问题。购物中心的临界规模的确定，简单地讲就是要以项目的商圈人口分析、商圈消费能力研究的结论、项目预测收入、项目预算成本等等作为数据基础，建立分析数据模型，利用数学方法得出临界规模的数值，并最终考虑自身的资金实力，量力而行，开发一个资金可以持续维持的购物中心。
如果开发商没有完全对项目开发规模的决策或者求大求全，对于主力商家招商的负面影响将是不可避免的。我们国内购物中心经过7年的时间的发展，不得不面对残酷的现实和梦想的差距，当众多的主力商家也开始检讨的时候，开发商如果想把他们招商进来，势必要对开发规模做出理性的调整。
还有一点可以说明主力商家对项目开发规模的关注：购物中心的开发对开发商的专业水平和资金实力有比价高的要求，规模越大，国内购物中心开发商的专业把控能力越低。开发商对购物中心开发规模的非理性判断其实正是开发商专业水平低下的表现。
2、对项目发展内容组合已经完成初步决策
购物中心项目发展内容组合是指整个项目当中各个业态的类型及面积规模。主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施及餐饮设施各自的数量及规模，在进行项目招商之前，开发商必须对比作出全面的决策，否则招商的价值互动很难实现。
如果想成功实现主力商家的招商，并保障一定的收益水平，开发商应该能够关注主力商家对于各业态商家互动价值的需求，这种需求会直接影响对于未来项目商业价值的判断。购物中心是否考虑到这些能有效带动中产家庭消费需求的元素，一定会影响主力商家，尤其是国外的主力商家对项目的判断，还至少会影响招商谈判的条件。有大部分开发商在招商之前根本没有就这些问题作深入的决策方案。项目发展组合的微观问题就是购物中心项目运营成功的关键因素，如果微观问题解决得科学合理，符合市场需求，符合零售商对项目功能的需求，在主力点的招商谈判中，开发商会占据比较有利的地位。
3、规划设计条件确定及商业规划许可
购物中心项目的规划设计条件是项目所在地区规划部门就该项目所占面积、容积率、建筑限高等作出的批准许可。购物中心项目的商业规划许在国内很多地方，政府已经开始尝试的调控商业地产。在进行招商之前，开发商就必须清楚规划设计许可条件及商业规划许可条件，如果政府给的规划设计条件不利于项目发展的内容，就应该考虑与政府进行协调。主力商家也会要求开发商负责解决其准生证，所以规划设计条件的确定及商业规划许可自然是主力商家招商前的准备工作。
购物中心的定位是指开发商正确判断项目建成后将主要服务的客户对象的消费水平、年龄结构等等，从而决定了项目的档次及运营特点。在开发商确定项目的定位以及项目的主要客户群体之后，开发商就可以确定与项目匹配的商家。在开发商对项目的定位作出准确判断后，主力商家的招商工作才可以有效进行。购物中心项目作为国内的新兴业态，在操作过程中发生调整或者修改也是难以避免的。但开发商绝不可以因此放松各操作环节，否则工作效率难以保证。
为了有效保证购物中心的市场定位工作的正确性和效率性，开发商有必要利用外部资源比如：专业咨询服务机构、行业专家、政府权威机构等在决策前充分争鸣，听取不同的建议，确保项目市场定位的准确度。
在开发商完成以上工作后，主力商家的招商就具备了推进条件，这个阶段给主力商家提供的即使是项目概念性方案都没关系，因为这个阶段正是主力商家参与进来的黄金时间段。
主力商家的招商工作的完成以后，整个项目的商业规划就可以完整的呈现，就可以对半主力商家及其他各种业态进行符合商家互动价值和收益价值的规划布局。这样再开始进行其他商家的招商推进会很主动，而且有利于租金收益的最大化。
主力商家存在一定程度的订单化开发的问题，但其他商家的招商一定程度上是按照开发商的规划选择店铺位置。这样科学的项目商业规划将直接影响到未来商业经营调整的规模，也直接影响到租金收益的状况。需要特别说明的是：假如开发商能够接受商家按照流水分成方式计算租金的合作方案，开发商的收益会更加好。
在进行其他商家招商之前，必须制定科学的、有竞争力的招商政策。因为购物中心规模较大，业态众多繁杂，不同业态的租金承受能力迥然不同，而且项目存在空置、周转等市场动态问题。因此，购物中心的招商政策也应该是动态的政策。
在每个项目的服务中，我们都会对招商提出1015年甚至20年为周期的动态财务测算，对项目的投资收益率进行动态判断，并最终提出符合项目投资收益目标的招商政策，其中主力商家的租金已经初步确定。在这样的情况下，半主力商家及其他商家必须在项目初期多少租金、后期租金如何上涨等一系列问题都需要在招商政策中予以确定。招商团队可以按照开发商确定的招商政策进行招商实施时才不会有较大的偏差。
从目前国内购物中心行业的发展看，虽然商户资源、商品品类及品牌数量和国外相比存在比较大的差距。但鉴于国内创业开店者规模庞大，适中规模的购物中心招满不是问题，关键是租金水平。如果想确保主力商家以外的商家招商能保证租金水平，又能保证招商速度，就必须要制定科学、有竞争力的招商政策。
不少购物中心的开发商对其行业的状况不了解，所以就出现不少项目的招商团队目标管理失效的问题，其根源在于招商政策的制定没有科学依据。
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